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今年以来，市场依然扑朔迷离。观望、僵局之下，与此紧密相连的房地产PE又会有怎样的判断和预期。近日，恒银相关人士就房地产PE市场举行了记者群访，本报记者参加了访谈。“目前房地产市场确实发生了一些负面变化，地产确实存在一定的潜在风险。”恒银基金执行总裁许鹏向记者表示。

据了解，恒银基金公司成立于2001年，是一家以房地产基金为主的多元化基金管理公司，通过私募和公募基金、投资顾问以及综合的服务，开展房地产投资、PE投资、Pre-IPO、企业重组和市值管理等业务。秉持“以精诚专业，创造创新企业”的经营理念，致力于建设一个有产融结合特色的中国领先的基金管理机构。

在房地产市场预期不甚明朗的背景下，与往年相比，2014年房地产PE市场也出现了一些新特点、新变化。“地产私募基金的投资更加趋于谨慎，主要投向转向了旅游地产、养老地产、政府承诺回购的保障性住宅以及核心城市周边的文化地产。”许鹏说。

据其介绍，目前地产基金中独立品牌内资普通合伙人(GP)和房地产商关联GP占绝大部分，二者合计占市场GP数量的3/4及管理量的72%;金融机构关联GP占市场GP数量的22%，管理资金量的25%。融资方式主要是信托渠道、渠道以及第三方理财机构。从趋向上看，由于金融的逐渐放开，地产基金的融资方式正在更加多元化。

不过，尽管受累房市负面调整，房地产PE整体上却似乎并无大虞。许鹏认为，地产私募基金从规模上相比信托的投资规模要小，“明股暗债”也确实是行业中的普遍现象，但同时地产私募基金在项目选择以及风险控制方面都做了充分的应对措施。“地产市场的下行确实给地产私募基金行业带来了风险压力，但使整个地产私募基金行业出现系统性风险，目前还看不到这个迹象。”许鹏说。

但中小房企的问题值得特别关注——在当前的房地产市场环境下，不少中小房企面临资金链断裂风险，融资需求也变得更加迫切。许鹏向记者表示，中小房企的融资需求确实迫切，但地产私募基金更多的是从安全的角度去考量。因此目前地产私募基金行业对于中小房企的资金敞口是处于收缩状态。

与中小房企非系统性风险相似的是中小型房地产私募的兑付问题。许鹏特别提到，一方面，当前中小型地产私募基金确实也存在兑付风险的问题——风险总是有的，只是不同时期风险的释放程度不同。不过，当前中小型地产私募基金面临的兑付风险，会迫使地产私募基金向着更加理性和多元化的方向发展，可以说对于整个地产私募基金的未来发展也有积极的影响。

另一方面，地产私募基金确实在投资标准上抬高了门槛。为了更好的规避投资风险，地产私募基金目前在的抵押方面也提高了要求，同时地产私募基金目前也在加强与大型地产企业的合作。

谈房地产基金最终还是离不开房地产市场的大趋势。许鹏表示，从2014年以来的房地产市场运行态势来看，无论是从住宅市场的成交量、住宅价格变化还是地产开发投资增速的变化，都在显示地产市场正在步入一个新的调整周期，而这个周期相较前几年的调整是有明显区别的。此轮房地产市场调整应以周期性的调整来对待，这应该是一个级别较大的调整周期。

而伴随着调整，房地产行业也正在回归正常化，尤其是今后房产税代替行政调控，房地产的投资属性将会被遏制。而从城镇化的角度看，未来城市人口仍会继续增加，但相较过去十多年的增长规模而言是下降的。当然从城镇化的刚需以及改善型住房刚需而言，房地产市场仍有不小的支撑力。但受制于购买力的因素限制以及投资属性的弱化，房地产市场未来十年白银期的观点可能有些乐观了。

不过，相对房地产市场的大趋势，许鹏认为，中国房地产基金目前面临最大的问题是尚不成熟，业务方面依然过多的采用债权模式。“2014年爆出的地产基金兑付事件可以说是地产市场调整下的一个必然结果，从地产基金的长期发展角度考量，过去几年地产基金的发展太过顺畅，经历一定的市场洗礼对于地产基金的长期健康发展也非常有益。”他表示，中国地产私募基金走出一条特色之路这个可探索性很强，毕竟中国的地产市场与美国、英国的地产市场存在很大的差异性。中国地产私募基金可在地产并购领域寻求更大的发展，未来也可在资产证券化方面寻求更多的风险对冲手段，以缓解地产私募基金的资金压力。

“总体上看，中国的地产基金即将迎来一个真正的发展期，尤其是在房地产市场调整的大背景下，地产基金的投资机会相比过去在提升。”许鹏称，毕竟房地产市场是一个重资本行业，当市场的并购机会出现时，谁拥有金融资源优势，谁就会获得市场优势。

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